Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng chính xác, nhanh chóng

Nhiều gia chủ thường dự toán chi phí xây nhà 2 tầng dựa trên diện tích sàn, nhưng thực tế tổng ngân sách còn chịu ảnh hưởng bởi loại móng, kết cấu mái, vật liệu hoàn thiện và đơn giá thi công tại từng thời điểm. Chỉ một thay đổi nhỏ trong phương án xây dựng cũng có thể làm chi phí chênh lệch đáng kể. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà 2 tầng theo công thức phổ biến hiện nay và cung cấp các ví dụ thực tế để dễ dàng áp dụng.

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng chính xác 2026

Liên Hệ Để Được Tư Vấn

1. Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng chuẩn

Móng và mái nhà là hai hạng mục có cấu trúc phức tạp, đòi hỏi kỹ thuật thi công và khối lượng vật tư khác biệt so với sàn ở thông thường. Do đó, công thức tính toán chuẩn mực ngành xây dựng được quy định như sau:

Chi phí xây nhà 2 tầng = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá/m2.

1.1. Đơn giá xây nhà 2 tầng mới 2026

Mức giá thi công trên thị trường hiện được chia thành hai hình thức hợp tác phổ biến để chủ nhà lựa chọn tùy thuộc vào thời gian và mức độ am hiểu kỹ thuật của mình:

• Gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện: Dao động từ 3.500.000 - 4.100.000 VNĐ/m². Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm cung cấp vật tư thô (sắt thép, xi măng, cát đá, gạch, ống nước, dây điện) và cung cấp nhân công từ đào móng cho đến khi hoàn thiện ngôi nhà. Chủ nhà sẽ tự mua vật tư hoàn thiện (gạch lát, sơn, thiết bị vệ sinh, đèn).
• Gói xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay): Dao động từ 5.500.000 - 7.500.000 VNĐ/m². Nhà thầu lo trọn gói từ vật tư thô, vật tư hoàn thiện cho đến nhân công, chủ nhà sẽ nghiệm thu công trình và dọn vào ở sau khi bàn giao.

Chủ nhà nên cập nhật đơn giá xây nhà 2 tầng để có kế hoạch phân bổ hợp lý (Nguồn: Internet)

1.2. Cách quy đổi diện tích xây dựng

Để tính được tổng diện tích xây dựng (DTXD) làm căn cứ nhân đơn giá, toàn bộ các hạng mục từ móng đến mái được quy đổi theo hệ số phần trăm diện tích sàn như sau:

Ví dụ minh họa thực tế: Để bạn hình dung rõ cách tính, dưới đây là minh họa cụ thể cho ngôi nhà 2 tầng có diện tích mặt sàn 100m², sử dụng phương án móng băng và mái Nhật:

• Diện tích móng băng: 100m2 x 50% = 50m2
• Diện tích sàn tầng 1: 100m2 x 100% = 100m2
• Diện tích sàn tầng 2: 100m2 x 100% = 100m2
• Diện tích mái Nhật (kèo sắt): 100m2 x 70% = 70m2

Tổng diện tích xây dựng quy đổi: 50 + 100 + 100 + 70 = 320m2

Giả sử chủ nhà và nhà thầu chốt đơn giá thi công trọn gói là 5.500.000 VNĐ/m2:

• Tổng chi phí xây dựng ước tính = 320m2 x 5.500.000 VNĐ/m2 = 1.760.000.000 VNĐ

Như vậy, ngân sách dự toán cần chuẩn bị rơi vào khoảng 1,76 tỷ đồng (chưa tính chi phí dự phòng).

Liên Hệ Để Được Tư Vấn

Chi phí xây dựng nhà 2 tầng gồm có nhiều hạng mục khác nhau (Nguồn: Internet)

2. Ví dụ tham khảo chi phí xây nhà 2 tầng

Áp dụng cách tính trên với đơn giá trọn gói ở mức cơ bản - khá hiện nay là 6.000.000 VNĐ/m², dưới đây là dự toán chi phí tổng thể cho các quy mô diện tích phổ biến:

2.1. Xây nhà 2 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Chủ nhà có thể nhẩm tính tổng ngân sách cho ngôi nhà 2 tầng diện tích sàn 100m², lựa chọn phương án móng băng và mái ngói kèo sắt theo cách bóc tách khối lượng sau:

• Diện tích móng băng: 100m² x 50% = 50m²
• Diện tích sàn tầng 1: 100m² x 100% = 100m²
• Diện tích sàn tầng 2: 100m² x 100% = 100m²
• Diện tích mái ngói kèo sắt: 100m² x 70% = 70m²

Tổng diện tích quy đổi để tính tiền: 50 + 100 + 100 + 70 = 320m²

Tổng chi phí dự kiến: 320m² x 6.000.000 VNĐ/m² = 1.980.000.000 VNĐ (1.98 tỷ đồng).

Xây nhà 2 tầng 100m2 tối ưu chi phí (Nguồn: Internet)

2.2. Xây nhà 2 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền?

Chủ nhà sở hữu quỹ đất sàn 80m², dự định thi công móng cọc (đất nền trung bình) và lợp mái tôn cách nhiệt để tiết kiệm chi phí, có thể tham khảo bảng tính sau:

• Diện tích móng cọc: 80m² x 40% = 32m²
• Diện tích sàn tầng 1: 80m² x 100% = 80m²
• Diện tích sàn tầng 2: 80m² x 100% = 80m²
• Diện tích mái tôn cách nhiệt: 80m² x 30% = 24m²

Tổng diện tích quy đổi để tính tiền: 32 + 80 + 80 + 24 = 216m²

Tổng chi phí dự kiến: 216m² x 6.000.000 VNĐ/m² = 1.296.000.000 VNĐ (khoảng 1.3 tỷ đồng).

Xây nhà 2 tầng 80m2 với ngân sách tiết kiệm (Nguồn: Internet)

2.3. Chi phí xây nhà 2 tầng ở nông thôn là bao nhiêu?

Chủ nhà xây dựng tại khu vực nông thôn thường có lợi thế về nền đất cứng (dùng móng đơn) và chi phí nhân công rẻ hơn. Với quy mô sàn 100m² lợp mái bằng bê tông cốt thép, ngân sách được bóc tách như sau:

• Diện tích móng đơn: 100m² x 30% = 30m²
• Diện tích sàn tầng 1: 100m² x 100% = 100m²
• Diện tích sàn tầng 2: 100m² x 100% = 100m²
• Diện tích mái bằng BTCT: 100m² x 50% = 50m²

Tổng diện tích quy đổi để tính tiền: 30 + 100 + 100 + 50 = 280m²

Nhờ tối ưu được nhân công, đơn giá thi công trọn gói tại nông thôn có thể hạ xuống mức 5.000.000 VNĐ/m².

Tổng chi phí dự kiến: 280m² x 5.000.000 VNĐ/m² = 1.400.000.000 VNĐ (1.4 tỷ đồng).

Chi phí xây nhà 2 tầng ở nông thôn thường khá tiết kiệm nếu tính toán hợp lý (Nguồn: Internet)

2.4. Chi phí xây nhà 2 tầng 60m2 khoảng bao nhiêu?

Chủ nhà cần xây không gian nhỏ gọn 60m² cho gia đình ít người, áp dụng giải pháp móng băng và mái bằng bê tông cốt thép để làm sân thượng, có thể tính toán khối lượng cụ thể như sau:

• Diện tích móng băng: 60m² x 50% = 30m²
• Diện tích sàn tầng 1: 60m² x 100% = 60m²
• Diện tích sàn tầng 2: 60m² x 100% = 60m²
• Diện tích mái bằng BTCT: 60m² x 50% = 30m²

Tổng diện tích quy đổi để tính tiền: 30 + 60 + 60 + 30 = 180m²

Tổng chi phí dự kiến: 180m² x 6.000.000 VNĐ/m² = 980.000.000 VNĐ

Xây nhà 2 tầng 60m2 tối ưu chi phí cho gia đình ít người (Nguồn: Internet)

>>> Xem thêm: 100+ mẫu trần thạch cao phòng khách, phòng ngủ đẹp

3. Bóc tách các hạng mục chi phí xây nhà 2 tầng

Nếu chủ nhà lựa chọn phương án tự mua vật tư và thuê thợ xây riêng lẻ (thi công bóc tách từng phần), dòng tiền đầu tư sẽ được phân bổ chi tiết qua các giai đoạn sau:

3.1. Chi phí xin giấy phép xây dựng

Chi phí xin giấy phép xây dựng cho nhà 2 tầng hiện nay dao động từ 5.000.000 - 15.000.000 VNĐ. Khoản phí này bao gồm lệ phí nhà nước, chi phí vẽ bản vẽ xin phép xây dựng đúng mật độ, hệ số sử dụng đất và chi phí thẩm định hồ sơ tùy thuộc vào quy định riêng của từng quận, huyện, thành phố.

3.2. Chi phí bản vẽ thiết kế

Chủ nhà nên đầu tư một bộ hồ sơ thiết kế bài bản (gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và phối cảnh 3D) để thi công đúng kỹ thuật, hạn chế sai sót. Đơn giá thiết kế phổ biến hiện nay dao động theo từng phong cách kiến trúc như sau:

• Mẫu nhà hiện đại (nhà phố, mái Nhật, mái Thái): Khoảng 110.000 VNĐ/m².
• Mẫu nhà phong cách Đông Dương (Indochine) hoặc Địa Trung Hải: Khoảng 130.000 - 140.000 VNĐ/m² vì đòi hỏi tính mỹ thuật cao, sự tỉ mỉ trong việc phối hợp màu sắc, họa tiết gạch bông và các chi tiết nội thất gỗ, vòm cong đặc trưng.
• Mẫu nhà tân cổ điển 2 tầng: Khoảng 120.000 VNĐ/m² (nếu làm thêm mái Mansard sẽ tính thêm 50% diện tích mái).
• Biệt thự tân cổ điển hoặc lâu đài 2 tầng: Khoảng 150.000 VNĐ/m².

Chi phí thiết kế bản vẽ tùy thuộc vào phong cách kiến trúc (Nguồn: Internet)

3.3. Chi phí xây thô

Đơn giá thi công phần thô (bao gồm nhân công xây dựng và vật tư cơ bản như cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch) hiện nay dao động từ 3.500.000 - 4.500.000 VNĐ/m² tùy theo biện pháp thi công móng và kết cấu dầm sàn.

Chi phí xây nhà 2 tầng bao gồm nhiều hạng mục khác nhau (Nguồn: Internet)

3.4. Chi phí hoàn thiện

Đơn giá hoàn thiện cơ bản (chưa gồm nội thất rời) thường dao động từ 1.800.000 - 2.500.000 VNĐ/m², tùy thuộc vào thương hiệu vật liệu mà chủ nhà lựa chọn. Khoản chi này phục vụ cho các hạng mục tạo thẩm mỹ và công năng sử dụng trực tiếp như gạch ốp lát, sơn nước, hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh, trần thạch cao và điện chiếu sáng.

3.5. Chi phí nội thất và thiết bị đồ dùng

Ngân sách này phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng và mức độ đầu tư của từng gia đình để đảm bảo ngôi nhà có thể dọn vào ở ngay sau khi bàn giao:

• Nội thất cơ bản (tủ bếp, giường, tủ quần áo, sofa...): Dao động từ 150.000.000 - 300.000.000 VNĐ.
• Thiết bị điện gia dụng (máy lạnh, bình nóng lạnh, bếp, đèn...): Dao động từ 70.000.000 - 150.000.000 VNĐ.

Tổng kết hạng mục: Tổng chi phí xây dựng hoàn thiện nhà 2 tầng sẽ rơi vào khoảng 1.100.000.000 – 1.800.000.000 VNĐ (từ 1,1 tỷ đến 1,8 tỷ đồng). Sự chênh lệch này phụ thuộc vào các yếu tố như địa chất nền móng đất cứng hay yếu, chất lượng vật tư hoàn thiện và quy mô diện tích mặt sàn lớn hay nhỏ.

Xem thêm:

• Bảng giá tấm thạch cao mới nhất hiện nay của Vĩnh Tường
• Báo giá thi công vách thạch cao mới nhất của Vĩnh Tường

Chi phí nội thất và thiết bị đồ dùng tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng và mức độ đầu tư của chủ nhà (Nguồn: Internet)

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến tính chi phí xây nhà 2 tầng

Chủ nhà và nhà thầu nên lưu ý các yếu tố quan trọng dưới đây để bảng dự toán ngân sách công trình sát với thực tế:

• Diện tích xây dựng: Diện tích càng lớn thì tổng chi phí càng cao, tuy nhiên diện tích lớn giúp nhà thầu tối ưu được đơn giá vật tư đầu vào, giúp đơn giá tính theo mét vuông giảm đi đôi chút so với nhà quá nhỏ.
• Số lượng vật liệu: Khối lượng vật liệu tiêu thụ sẽ tăng lên nếu chủ nhà bố trí nhiều vách ngăn phòng, thiết kế nhiều không gian nhỏ hoặc lựa chọn các hệ mái có kết cấu phức tạp.
• Chất lượng vật tư: Sử dụng gạch nhập khẩu, cửa nhôm kính cao cấp, thiết bị vệ sinh thông minh có thể làm tổng chi phí hoàn thiện tăng gấp đôi so với vật tư nội địa phổ thông.
• Chi phí nhân công và thời điểm xây dựng: Thi công vào mùa khô (đầu năm) giá nhân công thường ổn định và tiến độ nhanh hơn mùa mưa. Xây dựng ở các thành phố lớn có chi phí thuê thợ cao hơn hẳn vùng nông thôn.

Báo giá ngay

Tổng chi phí xây dựng nhà 2 tầng chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau (Nguồn: Internet)

Hy vọng những thông tin tổng quan về chi phí xây nhà 2 tầng trên đây đã giúp bạn có sự chuẩn bị tài chính vững vàng. Hãy liên hệ ngay với Vĩnh Tường để được tư vấn các giải pháp vật liệu trần và tường thạch cao chính hãng, giúp ngôi nhà của bạn vừa bền đẹp, chống nóng vượt trội, vừa tối ưu hóa chi phí đầu tư!

• Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 8 - Tòa nhà SOFIC Tower, 10 Đường Mai Chí Thọ, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Hotline: 1800-1218 hoặc trang website: https://vinhtuong.com/lien-he
• Khám phá thêm về Vĩnh Tường: Facebook | Zalo | Youtube
• Hệ thống phân phối Vĩnh Tường
• Danh mục sản phẩm trần và vách thạch cao
• Bảng giá sản phẩm mới